법률적개념의 부동산에 대해서

법률적 개념의 부동산은 부동산에 관계되는 행정과 제도적인 측면으로, 협의의 부동산과 광의의 부동산으로 구분할 수 있습니다. 이는 부동산의 무형적 측면에 대한 이해를 하는데 도움이 됩니다.

※협의의 부동산은 민법에서 정의한 개념을 말합니다.

민법에서는 부동산을 토지 및 그 정착물이라 규정하고, 부동산 이외의 물건은 동산이라 구분합니다. 쉽게 말해 부동산의 반대말은 동산입니다.

 -토지는 지표의 일부를 일정범위로 구획, 구분하여 그 구분된 개별토지 하나하나를 1필의 토지라 하며, 1필지마다 지번을 붙여 토지등기부에 기재합니다.

토지소유권의 범위는 정당한 이익이 있는 범위내에서 토지의 상하에 미친다고 규정하고 있어 토지소유권의 범위를 입체적으로 규정하고 있습니다. 또한 토지와 해면의 분계는 최고 만조시의 분계점을 그 표준으로 합니다.

 -정착물은 토지에 부탁되어 있고 계속적, 항구적으로 부착된 상태로 사용되는 것이 사회통념상 인정되는 것으로, 토지로부터 쉽게 이동할 수 없는 물건을 말합니다.

 토지정착물에는 등기된 건물, 등기된 입목, 명인방법을 갖춘 수목집단이나 미분리과실, 정당한 권원에 기하여 타인의 토지에서 경작&재배된 눙작물처럼 토지와 별개인 독립된 정착물이 있습니다. 이와 같은 독립된 정착물은 토지와 구분하여 별도의 공시수단을 갖추고 있습니다.

반면에 교량, 돌담, 구거, 도로의 포장, 경작목적이 아닌 수목집단(나무), 다년생식물 등 토지의 일부인 정착물도 있습니다.

그러나 토지에 계속적으로 부착된 상태에 있지 않고, 이동이 가능한 물건은 부동산정착물로 판단하지 않습니다. 예로는 헐어버린 건축물, 판잣집, 가식중의 수목, 경작수확물, 컨테이너박스 등을 들 수 있습니다.

 -건축물의 설비는 원래 동산이지만, 건물에 부착하여 부동산정착물로 판단하는 기준이 있습니다.

이러한 기준에는 물건이 부동산에 부착된 방법, 거래당사자간의 관계, 물건의 성격 및 용도, 물건을 설치한 의도 등이 있습니다.

부착되어 있는 설비가 건물로부터 물리적, 기능적으로 둘 다 훼손 없이 제거될 수 있으면 해당 설비는 부동산정착물로 취급하지 않습니다. 그러나 그 설비를 제거할 경우 건물에 물리적, 기능적으로 둘 중의 하나라도 손상이 발생하면 해당 설비는 부동산정착물로 취급합니다. 예를 들면 수도배관이나 전기배선 등을 건물로부터 물리적 훼선 없이 제거할 수 있다 하더라도, 건물의 기능이나 효용이 감소하면 해당 설비는 부동산의 정착물로 취급합니다.

임대인이 설치한 것은 부동산정착물로 취급하지만, 임차인이 설치한 것(거래, 농업, 가사정착물)은 부동산정착물로 취급하지 않습니다.

부동산을 매매할 때 그 설비가 정착물인지 아닌지가 불분명할 경우에는 일단 정착물로 간주되어 소유권이 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 부동산을 매매할 때에는 어떤 물건이 거래에 포함되는지를 사전에 명확하게 정할 필요가 있습니다.

특정 용도에 맞게 특별히 설치된 물건이나 주문제작된 것은 부동산정착물로 취급합니다. 그 예로 주택에 항구적으로 설치된 방법창, 건물에 부착된 유리문, 교회용 책상 등을 들 수 있습니다.

임대인이 임대건물의 가치 증진을 위하여 설치한것(예로 붙박이 시설 등)은 부동산정착물로 취급하지만, 임차인이 본인의 편의를 위하여 설치한 것이라면 부동산정착물로 취급하지 않습니다.

※광의의 부동산은 협의의 부동산에 준부동산(의제 부동산)을 포함하는 개념입니다.

 -준부동산은 자동차, 항공기, 건설기계, 선박(20t 이상), 입목처럼 물권변동을 동기나 등록의 수단으로 하는 동산이나, 공장재단, 광업재단처럼 동산과 부동산의 결합물을 말합니다.

이들은 민법상 부동산은 아니지만, 부동산처럼 등기&등록의 방법으로 공시하여 부동산에 준하여 취급함에 따라 준부동산이라 합니다.

준부동산은 감정평가의 대상이 되고 자덩권의 목적으로도 삼을 수 있으므로, 부동산학의 연구대상 및 부동산활동의 대상이 됩니다. 즉, 부동산의 개념은 부동산활동의 범위를 확정시켜 줍니다.

정리를 하자면 부동산을 법률적 개념으로 봤을때 협의의 부동산은 민법에서 정한 토지와 정착물을 말하며, 정착물은 여러가지 조건을 통해 부동산이 될수도 있고, 안될수도 있네요.

그리고 협의의 부동산과 준부동산을 포함하는것은 광의의 부동산으로 볼수 있겠네요.